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天津到底是座怎样的都会
2021-11-13 00:49
本文摘要:本篇文章是研究买房时的历程思路(屋子刚刚买完)。最近我又开始在忙着研究【保险】【儿童培训班】以及【股市基金】。如果大家喜欢,我也可以写一写研究【保险】【培训班】【股市基金】时的思路,甚至可以把我【为什么偏偏在研究这几项】的思路说一说。或者还是希望我再富厚下这篇文章?希望大家在评论中告诉我。 以下是原文:本文图文数据分析内容较多,建议浏览时长:10分钟。如果不想看那么多,可直接看一开始的总述部门就可以。居住者体贴的点主要是:看当下看什么?

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本篇文章是研究买房时的历程思路(屋子刚刚买完)。最近我又开始在忙着研究【保险】【儿童培训班】以及【股市基金】。如果大家喜欢,我也可以写一写研究【保险】【培训班】【股市基金】时的思路,甚至可以把我【为什么偏偏在研究这几项】的思路说一说。或者还是希望我再富厚下这篇文章?希望大家在评论中告诉我。

以下是原文:本文图文数据分析内容较多,建议浏览时长:10分钟。如果不想看那么多,可直接看一开始的总述部门就可以。居住者体贴的点主要是:看当下看什么?人为水平、物价、医疗、教育、情况看未来看什么?房价、人口流动、交通、都会定位、都会工业总述天津属于京津冀都会群,原来叫首都经济圈。

属于中国国家级五大都会群之一,国家三大战略之一,国家中心都会。天津作为京津冀都会群的第二焦点都会,主要负担工业和物流两部门。

属于全国先进制造研发基地、北方国际航运焦点区、金融创新运营示范区、革新开放先行区。天津的优势是第二工业,增加值约莫占天津三个工业总年增加值的80%左右,其中又以【农副食品加工业】、【电气机械和器材制造业】、【金属制品业】、【专用设备制造业】、【医药制造业】、【汽车制造业】为主。

这也与国家提出的中国制造2025相契合。可以看出来,天津主要想生长的是机械、器材、汽车、农副产物、医药相关的高端制造业。人为水平:“底线很高,上限很高,平均值很低”物价:“被高估”,家政、旅游、装修、教育培训增速很快。

医疗:全国顶级之一。教育:全国顶级之一。情况:有山有水,大部门平原。

房价:重点思量市内六区及环城四区。市区近十年翻了3倍。

只要天津的教育医疗不落后,资源还在集中于市内六区,这种趋势还将继续下去。人口流动:常住人口1500多万,户籍人口1000多万,男女比历史第一次颠倒(女多男少),而且天津越蓬勃地域女性比例越高。市内六区人口逐年淘汰,但减幅并不大。

交通:开通了直达香港的高铁。后面还会再开通串联山东沿海都会的专线。都会定位:国家中心都会,亲儿子,国家也有信心。

都会工业:工业占比太大,金融和信息服务占比太小。人为水平“底线很高,上限很高,平均值很低”底线很高因为政治方面的支持,天津的最低人为尺度是很高的。

所以低等职业在天津会过的好一点。都会最低人为:仅次于北上广深之后。

2018年最低人为2050元。2018年最低人为。广州深圳其实都是在广东省第一档薪资左右的,所以其实可以直接比力上限很高看高净值家庭数量:600万资产家庭数,第十。1000万资产家庭数,第十。

亿元资产家庭数,第九。3000万美金(2亿)资产家庭数,第九。

说明天津有钱的人都在有钱的人头部聚集。另外说一点,北京每年新增加整个天津全部的600万家庭数。然而,实际平均值很低人均可支配人为:2018年39506元,各都会排名天津没进前20。前20里没有天津物价从绝对值上看,天津的物价/成本并没有大家想的那么高。

之所以让人感受物价高,是因为收入太低烘托的。可是从都会宏观数据来看,天津的净收入(收入-消费)其实比许多同级都会要好。

从结构上看,天津的物价上涨板块切合一个向着超大都会变化的历程。中国的新型超大都会基本都是以教育为价钱变化发念头,天津也一样。

但老型都会的特点天津也具备,即生活服务相关的物价上涨速度也普遍不低。价钱变化趋势和发念头主要看CPI(住民消费价钱总水平),固然政府出台的CPI在知乎都被阴谋论了,不外还是以台面上的数据来说问题。

2018年累计上涨2.0%,涨幅较上年回落0.1个百分点,一连三年稳定运行在2%左右的区间内,出现平稳运行态势。其中,食品价钱上涨3.4%,非食品价钱上涨1.7%;消费品价钱上涨2.3%,服务价钱上涨1.6%。其中,食品中的【鸡蛋】【鲜菜】【肉类(牛羊禽)】【水果】【水产】上涨都凌驾5%(基本上把2017年下降的量都给补回来而且还升了一部门),甚至有的都凌驾10%。

【猪肉】下降6.5%(猪肉一连几年下降).服务中的【装修】【家政】【旅游】上涨凌驾6.5%,【教育培训】基本凌驾3%。以上这些都是天津物价上涨的主力。

对比下北上广:上海概况:2018年上升1.6%,较上年同期回落0.1个百分点。各种:交通和通信价钱同比上升4.0%,教育文化和娱乐上升3.1%,医疗保健上升2.4%,其他用品及服务上升2.4%,食品烟酒上升2.3%,生活用品与服务上升1.4%,居住价钱上升0.2%,衣着下降1.7%主力:【鸡蛋】【鲜菜】【禽肉】上升显着,都凌驾了6%。【教育培训】凌驾5%。北京概况:2018年上涨2.5%,涨幅比2017年提高0.6个百分点。

各种:食品烟酒类价钱上涨3.1%,居住类价钱上涨3.2%,生活用品及服务类价钱上涨1.3%,交通和通信类价钱上涨0.6%,教育文化和娱乐类价钱上涨3.6%,医疗保健类价钱上涨3%,其他用品和服务类价钱上涨2.2%;衣着类价钱下降0.3%。主力:【鸡蛋】【鲜菜】凌驾了12%,【教育培训】凌驾了6%。

广州(超大都会中,老型都会的代表)概况:2018年上涨2.4%。高于上年(上涨2.3%)0.1个百分点各种:医疗保健类(上涨6.1%)、衣着类价钱(上涨4.2%)、食品烟酒类(上涨2.5%)、教育文化和娱乐类(上涨2.4%)、生活用品及服务类(上涨1.9%)、交通和通信类(上涨1.7%)、居住类(上涨1.3%)、其他用品和服务类(上涨1.2%)主力:【鸡蛋】【中西药】【医疗/照顾护士用度】【养老用度】【汽修用度】【住宿用度】【装修用度】基本都凌驾了10%增速。都会生活成本海内第七,跟GDP差不多是相当的排名,可是与天津top20都不到的人均可支配收入比,就稍微有些高了。

全球主要都会的榜单,天津位于全世界29名,跟悉尼并列。高于成都、巴黎,低于台北和旧金山。可以与其他成本高的都会依次比一下:香港。

没找到2018年的人均收入,2011年折合人民币,约为11万元。约莫上海的2倍,月均收入9100元,成本第一。上海。

64183元,月均收入5348元,收入第一,月均消费4074元,综合生活成本第二。北京。62361元,月均收入5196元,收入第二,月均消费4439元,综合生活成本第三。

深圳。57544元,月均收入4795元,收入第三,月均消费4004元,综合生活成本第四。广州。

55099元,月均收入4591元,收入第五,月均消费5407元,综合生活成本第五。南京。

52916元,月均收入4409元,收入第七,月均消费5606元,综合生活成本第六。(净收入是负的哦)天津。

39506元,月均收入3292元,收入别说20,光在浙江省里也才排个第10。月均消费3056元,综合生活成本第七。

8. 成都。36142元,月均收入3011元,甚至比天津要低一些,月均消费3327元,综合生活成本第八。

(净收入是负的哦)9. 青岛。42019元,月均收入3501元,感受差不多25名?月均消费4073元,综合生活成本第九。

(净收入是负的哦)2018年浙江省各市人均可支配收入。看看天津能排几多这么一对比的话,感受天津至少要比南京、成都、青岛要舒服一些。而且按净收入算的话,天津似乎仅仅排在北上广深之后。

医疗“医疗普及水平很高,全国第四”与我算的差别,可能统计口径纷歧样仅看最高端医疗普及水平的话,天津是险些不输于北上广的,属于第一梯队。教育今世人说教育基本就是在说前程。所以说基础设施什么都是耍流氓,我们只看种种录取率。

2016/17/18年各省市一本录取率一本录取率:天津妥妥的第一梯队。另外,广州或许24%左右,差不多排到辽宁之后;深圳33.16%,排在天津之后。总之,基本撼不动天津第一梯队的职位。

985录取率:全国第一。2018年985录取率情况天津有山,有水。

平原占93%左右。暖温带半湿润季风性气候,四季明白,春季多风,干旱少雨;夏季炎热,雨水集中;秋季气爽,冷暖适中;冬季严寒,干燥少雪。年平均气温约为14℃,7月最热,月平均温度28℃;历史最高温度是41.6℃。

1月最冷,月平均温度-2℃。历史最低温度是-17.8℃。年平均降水量在360-970毫米之间,(1949-2010)平均值是600毫米上下。

平均海拔不足4m,北部最高,九山顶1078.5m,东南部最低3.5m。地跨海河,将天津市区支解为工具两岸。

中游的北运河、永定河、大清河、子牙河和南运河在天津金刚桥四周的三岔口汇合成海河干流,由大沽口入海。干流全长72千米,平均河宽100米,水深3-5米,历史上河通航3000吨海轮。天津市的日常饮用水源自:【引滦入津】的滦河水,以及【南水北调】的长江水(丹江口水库)。

房价当前房价及未来的房价趋势,在一定水平上决议了当地是否更具有吸引力。天津以前的市政划分是这样的:市内六区:宁静区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区四郊:津南郊区,北辰郊区,东丽郊区,西青郊区五县:蓟县,武清县,宝坻县,宁河县,静海县其他:大港,塘沽,汉沽现在新的划分中,将四郊区改为环城四区,五县中,大港、塘沽、汉沽合并成滨海新区,五县也都改为了区,所以天津现在实际上是没有县一级行政区划了。

当前的行政计划:市内六区:宁静区,河西区,南开区,河东区,河北区,红桥区(这个基本也是各区的实际排名顺序)环城四区:津南区,北辰区,东丽区,西青区远郊五区:蓟州区,武清区,宝坻区,宁河区,静海区滨海新区:开发区(经济技术开发区TEDA,泰达),保税区(综合保税区),高新区(高新技术工业开发区),东疆保税港区,中新生态城数据泉源于房天下至少到现在,滨海新区多是鬼城,烂尾楼。远郊五区很难有房价生长。环城四区生长迅猛(相对而言),市内六区一直坚挺。

可是天津或者其他一线/新一线都会的房价有个特点,学区近乎于是当地域域房价的唯一提升因素。而天津的学区资源是仅集中于市内六区的(市内重点学校对周边区录取名额基本是按个位人数录取,而环城及远郊的重点学校相对各自区内人数录取过小压力过大),所以市内六区是房价最好的选择。

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市内六区中,分上三区(宁静,河西,南开),下三区(河东,河北,红桥)各自的学区房价钱也差不多是根据这个顺序举行排列的。可是河东最近几年生长很好,房产销量好,价钱也不低。河东最好的学区片,房价跟河西次最勤学区片的价钱差不多。宁静一枝独秀,远高于其他五区。

天津小学排名top10:1 宁静区实验小学2 宁静区中心小学3 宁静区鞍山道小学4 宁静区昆鹏小学5 宁静区逸阳小学6 河北区育婴里小学7 宁静区模范小学8 宁静区万全小学9 河东区实验小学10 河西区上海道小学可以看出来,市内六区里的教育资源也极端不平等。市内六区我们划分看一下:十年时间,除去宁静、河西两大巨头:河东涨了355.8%名列第一。河北350%,红桥348%,南开316.7%。可以这么说,只要天津教育资源优势稳定,天津的房产还会坚挺。

因为房产意味着户口,意味着孩子教育获得保证。河东区十年涨了355.8%红桥区十年涨了348%河北区十年涨了350%南开区十年涨了316.7%人口流动天津市人口变化:各大都会在争夺新一线都会的门票,加鼎力大举度拉人给天津带来了很大的压力。新的拉人政策有没有起到效果,还得看2019年的统计数据。

不外,在新一线都会的1000万人口门槛上,只要不泛起大规模人口流失,天津没什么问题。常住人口1556.87万人(比2016年的 1562.12万人有所下降,且是自打1987年有记载以来第一次下降)。户籍人口1049.99万人,户籍户数385.62户。

人口出生率7.65‰,人口死亡率5.05‰,自然增长率2.60‰自然增长4万人,可是常住人口下降了快要6万人,说明有2万人的净流出。第一次泛起女性人数凌驾男性。男女比:99.57:100,其中尤以市内六区的上三区女性占比更大。从各个区来看,市内六区的人口下降可跟各大都会吸人没什么关系。

是一连多年的连续下降。高房价,拥挤的交通,以及天津的主要优势第二工业的上班所在都不在市区内,给了大量的人逃离市区的理由。市内六区常住人口连续下降数据泉源于:天津市统计局的2018年统计年鉴(统计时间是2017年)交通铁路中国“十三五”铁路网计划中,从“四横四纵”变为“八横八纵”天津刚刚新增了直通香港的高铁,在十三五计划中也增强了京津冀之间的铁路联系,同时还要增加一条以天津为起点,领悟山东沿海地域的新铁路。

红色是十三五新建铁路,红虚线是计划铁路都会定位天津是国家中心都会。国家中心都会是中国城镇体系计划设置的最高层级,是全国城镇体系的焦点都会,在我国的金融、治理、文化和交通等方面都发挥着重要的中心和枢纽作用,在推动国际经济生长和文化交流方面也发挥着重要的门户作用。

国家中心都会的界说:居于国家战略要津、肩负国家使命、引领区域生长、到场国际竞争、代表国家形象的现代化多数市。这么说吧,国家中心都会是国家在海内都会中挑出来造就造就就要与国际都会竞争的。

所以:必须是亲儿子,心头肉。必须在国家眼里足够有实力。都会工业GDP可能是最近几年天津人心里的痛。

天津GDP变化与北上广深的对比:78年以来北上广津的GDP变化趋势自古以来,在GDP上天津就是能跟得上北上广深的,尤其2012年险些就要追上深圳了。只不外厥后挤水分,增速上有点落后了。天津各个工业的GDP占比与北上广深的对比:2017年天津各行业GDP占比2017年北京各行业GDP占比2017年上海各行业GDP占比2017年深圳各行业GDP占比2017年广州各行业GDP占比对比一下看到差异点了吗?天津的【金融业】和【信息技术服务业】占比太低了!!而工业占比过高!所以天津才会扶持金融机构以及信息技术公司。

上海的GDP结构最像天津调整后的理想摸样。投资角度来看天津:投资一个都会,其实主要就是房产。潜力都会的潜力地段,买了房就会直线攀升。基调:中国房地产之前之所以高速生长,主要是因为中国的都会化历程在指数级上升。

大量的农村人口涌入都会,乡镇人口涌入一二线都会,造成都会人均资源短缺,从而价钱提升。那中国的都会化历程计划是什么样呢?我们的都会化率在飞速生长2017年中国都会化率与同期其他国家对比中国另有或许20%的生长量,照现在这每年1%的都会化率增长速度,或许另有20年的城镇红利期。天津呢?天津预计2020年城镇化率将到达84%天津的都会化历程已经竣事了。但这并不是说天津的房地产红利期就已往了,因为:国家中心都会新的一轮利幸亏连续。

以前的人口流动是:村→县城→乡镇→45线都会→23线都会→1线都会(村里的人往县城跑,县城人往乡镇跑,乡镇的人往都会跑)现在,因为国家中心都会的洗牌,让各大有潜力的都会都在充实竞争,有竞争就有差异化运营,就会下沉市场到更偏远的地方去吸引人才。现在的人口流动是:村→1线都会乡镇→1线都会45线都会→1线都会23线都会→1线都会(无论谁都想往大都会跑)天津作为首批国家中心都会,顺利地抢到了红利时机,可是能不能掌握得住,还要看后续的政策。

不外以当前的条件来说,天津的房地产还是有时机的。那究竟是哪儿有时机呢?我上面的文章中其实也有提过:数据泉源于房天下许多人说市内六区的屋子涨的太邪乎,不会再涨了。也有人说市区以外的屋子险些都没怎么涨,没希望。分从什么角度看:如果以投资的角度看,巴菲特有句名言:投资最重要的三个点是,保住本金,保住本金,保住本金!从保住本金的角度出发,我会推荐市内六区的,越市中心越好。

学区铁片。环城四区,滨海新区,远郊都有可能因为一纸政策就改变周边区域的用途,可是市区不会。

这是稳定的基础。如果是以激进进攻角度看,我推荐市区内大学旧址四周或者环城四区。有可能一个政策变更就会带活一片区域。

好比说我举个例子:天津最近十几年陆续将市区内的大学搬到市区外,天大、南大、师大、工大等等。像天津工业大学,它的老校区在天津东中环边上,属于河东区最好的地段之一。因为大学搬迁,原址所在区块,被天津市计划局举行了重新计划:凭据天津市计划局所公示的信息显示,以卫国道、新阔路、成林道、红星路所围合的老工业大学及其周边地块,将计划成集住宅、商业、公共服务、绿地公园于一体新片区。

该地块东至红星路,西至新阔路,南至成林道,北至卫国道,为居住兼商服、中小学、幼儿园用地,地块占地面积23.75万平米,容积率2.1,计划总修建面积49.82万平方米。凭据该计划,该地块计划建设15宗住宅用地、6宗公园绿地、11宗商业用地,包罗2块大型住宅用地、2块大型商业用地、1块大型公园用地。部门地块将被拆迁,部门地块将保留现状。

其中,住宅a、b地块,总占地面积为11.96万平方米,其中a地块的容积率为2.3,b地块的容积率为2.7。商业d、e地块,总修建面积为6.15万平方米,其中e地块计划建设一个菜市场。公园绿地c地块,总占地面积3.8万平方米,绿地率75%。

计划草案指出:1、老工上将计划两块住宅用地、两块商业用地、三块公园用地。2、地块内的红星路小区、北海里小区、腾龙公寓、汉庭旅店、比亚迪4s店、津维检测中心等小区和修建需要拆迁。3、地块内金色花园小区、市政眷属院、工大眷属院、长征小区、顺泰公寓、润晖公寓、月泉公寓、长征路菜市场以及河东实验小学等将被保留。

拆了一个大学,就把周边都举行了重新计划:随着一起拆迁的小区,差不多能拿到1:3的拆迁款吧?没有随着拆迁的小区,等高端商业中心建起来,自己的屋子也能涨不少吧?似乎无论谁都是飞来横财。这就是政策带来的利益。可是这内里也是有风险的:好比,工大的拆迁遇到问题怎么办?周边小区拆迁遇到钉子户怎么办?地产建设资金遇到瓶颈导致长时间烂尾怎么办?计划后续有变更怎么办?这些都是实打实可能泛起的风险,任何一个真正泛起,对于周边房产来说都是灾难。


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